Wycena nieruchomości w CRM
Agent podaje adres i metraż — albo wskazuje ofertę z CRM — i w kilkanaście sekund widzi, w jakich widełkach mieści się cena. Liczymy ją z aktów notarialnych z promienia 500 metrów, a tam, gdzie mamy bazę ogłoszeń, także z cen, których dziś się żąda. Wynik to gotowy dokument z tabelą transakcji, który wysyła się właścicielowi linkiem, bez logowania.
Pierwsza rozmowa z właścicielem zaczyna się od pytania „ile to jest warte", a kończy jego zdaniem „sąsiad sprzedał drożej". Agent ma wtedy do dyspozycji albo własne wyczucie, albo ceny z ogłoszeń — czyli to, za ile ktoś PROSI, a nie to, za ile kupiono. Wycena w ByBee odpowiada cenami z aktów notarialnych i pokazuje je właścicielowi wierszami: data, metraż, cena, cena za metr, odległość. Poniżej: skąd biorą się liczby, co dokument zawiera i czego ta wycena nie zastępuje.
Co właściciel dostaje
Dokument otwiera się od adresu i parametrów: metraż, pokoje, kondygnacja, rok budowy, a przy ofercie z CRM także rynek, typ budynku, stan i ogrzewanie. Pod nimi widełki ceny, a dalej tabele, z których ta cena wynika. Wszystko na jednej stronie — właściciel czyta to na telefonie prosto z wiadomości.
| Blok | Na jakie pytanie odpowiada |
|---|---|
| Szacowana wartość rynkowa | Dwie kwoty: przy której mieszkanie zwykle znajduje kupca najszybciej i górna granica, jaką rynek w tym miejscu przyjął, każda z ceną za metr i orientacyjnym czasem sprzedaży |
| Z czego składa się ta cena | Niezależne punkty odniesienia — ten budynek, porównywalny metraż, cała okolica — a przy każdym liczba aktów i mediana ceny za metr |
| Transakcje w okolicy | Konkretne akty notarialne: data, metraż, cena, cena za metr i odległość od wycenianego mieszkania |
| Transakcje wokół mieszkania | Rysunek okolicy: każda kropka to jeden akt, okręgi co 250 metrów, w środku wyceniane mieszkanie |
| Co podnosi cenę, a co obniża | Różnica mediany mierzona na tych samych aktach — metraż zbliżony do wycenianego, ta sama liczba pokoi, piętro |
| Dynamika cen transakcyjnych | Mediana ceny za metr rok po roku, z liczbą aktów pod każdym słupkiem |
| Punkt odniesienia | Liczba | Mediana zł/m² | Zakres P25–P75 |
|---|---|---|---|
| Rynek wtórny w promieniu 500 m | 443 | 19 157 | 17 461 – 20 849 |
| Rynek wtórny — porównywalny metraż | 157 | 18 767 | 17 097 – 20 171 |
| Data aktu | Metraż | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|
| 18.09.2026 | 54 m² | 1 015 000 zł | 18 796 | 120 m |
| 02.08.2026 | 62 m² | 1 180 000 zł | 19 032 | 240 m |
| 27.06.2026 | 51 m² | 950 000 zł | 18 627 | 310 m |
| 14.05.2026 | 66 m² | 1 327 500 zł | 20 114 | 180 m |
| 09.04.2026 | 58 m² | 1 073 000 zł | 18 500 | 420 m |
Skąd pochodzą ceny
Podstawą jest Rejestr Cen Nieruchomości — zbiór prowadzony przez powiaty na podstawie aktów notarialnych i udostępniany przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Od lutego 2026 jest bezpłatny i obejmuje całą Polskę, więc wycena działa także tam, gdzie nie mamy jeszcze bazy ogłoszeń. To jedyne źródło, które mówi, ile naprawdę zapłacono.
- Akty notarialne — za ile kupiono. Bierzemy transakcje z promienia 500 metrów wokół mieszkania (dom 1,5 km, działka i hala 3 km, lokal 800 m).
- Aktywne ogłoszenia — za ile się dziś prosi. Warstwa dodatkowa: tam, gdzie ją mamy, wyznacza górną granicę widełek, bo kupujący porównuje Twoje mieszkanie z tym, co ma otwarte w drugiej karcie.
- Różnica między jednym a drugim to przestrzeń do negocjacji — i o nią właściciel pyta najczęściej.
Rodzaj nieruchomości wybiera warstwę rejestru: mieszkanie liczy się na aktach sprzedaży lokali, dom na budynkach, działka na gruntach. Działka policzona na aktach mieszkaniowych dałaby liczbę, która wygląda poważnie i nie znaczy nic.
Czego rejestr nie wie — i jak tego nie przeszacować
W aktach notarialnych nie ma stanu wykończenia, balkonu, windy ani technologii budynku. Sprawdziliśmy to wprost: na tysiąc aktów ze śródmieścia Warszawy pole opisowe jest wypełnione w jednym, a w bazie ogłoszeń znaczniki cech stoją w ułamku procenta wierszy. Model zbudowany na takiej próbce wygląda jak wiedza i nią nie jest, więc tych cech nie zgadujemy — ocenia je agent, osobnym suwakiem, a dokument nazywa tę część ceny po imieniu.
- Suma ocen agenta nie może wyjść poza rozstęp cen w zbiorze porównawczym — tak, jak w metodzie korygowania ceny średniej. Poprawka większa niż rozstęp twierdziłaby, że różnica jest większa od wszystkiego, co rynek w tym miejscu wycenił.
- Ocenia się RÓŻNICĘ względem tych konkretnych aktów, a nie względem rynku w ogóle. Nagłówkowa różnica między wielką płytą a nowym budownictwem to różnica między dzielnicami i siedzi już w wybranych transakcjach.
- Piętra nikt nie ocenia ręcznie: jego wpływ mierzymy na tych samych aktach i pokazujemy jako liczbę z danych, obok ocen — żeby było widać, co policzone, a co ocenione.
W dokumencie dla właściciela poprawka agenta stoi osobnym zdaniem w metodologii, razem z kwotą i nazwami cech. Schowana zmieniałaby cenę po cichu, a pytanie „za co" i tak padnie.
Starsze akty przeliczamy na dziś
Akt sprzed dwóch lat opisuje tamten rynek, nie dzisiejszy. Dlatego każdą transakcję podnosimy albo obniżamy według tego, jak w tej samej okolicy zmieniała się mediana ceny za metr rok po roku — ten sam szereg, który widać na wykresie w dokumencie. Bez tej poprawki mieszanka aktów z pięciu lat zaniża wycenę tym bardziej, im dłuższa jest historia.
Rynek pierwotny ma własny rytm: akt deweloperski podpisuje się rok albo dwa po umowie, więc do poprawki bierzemy wyłącznie rynek wtórny. Z pierwotnym wycena jednego z warszawskich mieszkań wyszła wyżej, niż sąsiedzi wtedy w ogóle żądali.
Dwa wejścia: z oferty i z nowego adresu
Pierwsze wejście to oferta, która już jest w CRM — parametry i zdjęcie wchodzą do dokumentu same, razem z rynkiem, typem budynku, stanem i ogrzewaniem. Drugie to nowy adres: właściciel właśnie dzwoni, oferty nie ma i może nigdy nie być, a cenę trzeba podać w tej rozmowie. Adres podpowiada się od pierwszych liter, dzielnica wypełnia się sama.
- Rodzaj nieruchomości wybiera się przed metrażem — od niego zależy, które akty w ogóle mają sens.
- Parametry z oferty można poprawić przed policzeniem: mieszkanie po remoncie albo z innym metrażem niż w ogłoszeniu.
- Wygląd dokumentu wybiera się jednym kliknięciem: Klasyczny, Nowoczesny albo Elegancki — ten sam zestaw, co w wydruku oferty.
Dokument mówi też to, czego nie wie
Rejestr publikuje akty z opóźnieniem liczonym w miesiącach, a w niektórych latach bywa dziurawy — w Warszawie nie ma ani jednego aktu za lata 2017–2019 przy setkach rocznie obok. Jedno i drugie stoi napisane w dokumencie: data najświeższego aktu i lista lat bez danych. Rok bez słupka na wykresie znaczy „brak danych w rejestrze", a nie „rynek stanął".
Tam, gdzie nie prowadzimy bazy ogłoszeń, dokument mówi o tym wprost jedną linijką, zamiast po cichu pomijać całą warstwę. Czytelnik nie ma jak domyślić się, czego zabrakło.
Link zamiast pliku
Wycena jedzie do właściciela adresem: otwiera się bez logowania, na telefonie czyta się jak strona, drukuje do PDF wtedy, gdy właściciel sam tego chce, i działa 90 dni. Dokument ma cztery wersje językowe — polską, angielską, rosyjską i ukraińską — bo właściciel bywa obcokrajowcem, a rozmowa jest o jego pieniądzach. W wiadomości pojawia się goły adres: bez naszego logo i bez nazwy programu, z którego korzysta agencja.
To nie jest operat szacunkowy
Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy i tylko on ma moc wobec banku, sądu czy urzędu skarbowego. Wycena w ByBee jest opracowaniem na podstawie cen transakcyjnych i ogłoszeniowych — do rozmowy z właścicielem o cenie wywoławczej, nie do kredytu. Napisane jest to w samym dokumencie, pod metodologią, żeby nikt nie pomylił jednego z drugim.
Najczęstsze pytania
Skąd ByBee bierze ceny transakcyjne?
Z Rejestru Cen Nieruchomości prowadzonego przez powiaty na podstawie aktów notarialnych i udostępnianego przez Główny Urząd Geodezji i Kartografii. Rejestr obejmuje całą Polskę i od lutego 2026 jest bezpłatny — dlatego wycena działa również poza dużymi miastami.
Czy wycena zastąpi operat szacunkowy do kredytu?
Nie. Operat sporządza rzeczoznawca majątkowy i tylko on jest honorowany przez banki i urzędy. Nasz dokument służy rozmowie o cenie wywoławczej: pokazuje, za ile sprzedano porównywalne mieszkania w okolicy i jak te ceny zmieniały się w czasie.
Czy da się wycenić dom albo działkę?
Tak. Rodzaj wybiera się przed metrażem i to on decyduje, w której części rejestru szukamy transakcji — mieszkanie w aktach sprzedaży lokali, dom w budynkach, działka w gruntach. Zmienia się też promień wyszukiwania: 500 metrów przy mieszkaniu, 1,5 km przy domu, 3 km przy działce.
Co, jeśli w okolicy nie było transakcji?
Wtedy wycena nie powstaje i agent dostaje o tym komunikat, a nie liczbę policzoną z niczego. To samo dotyczy najmu: rejestr zawiera akty notarialne, czyli sprzedaż, więc czynszu nie da się z niego policzyć i wycena najmu jest na razie wyłączona.
Czy właściciel musi się logować, żeby otworzyć wycenę?
Nie. To zwykły adres internetowy — otwiera się w przeglądarce bez konta, także na telefonie prosto z wiadomości, i działa 90 dni. Agent widzi w CRM, ile razy dokument otworzono.
Czy wycena jest osobno płatna?
Nie. Jest w cenie konta, tak jak reszta modułów: 149 zł netto za pierwszego użytkownika i 99 zł za każdego kolejnego.
Sprawdź to na własnych ofertach
Konto zakładasz sam i pracujesz od razu — 7 dni pełnego dostępu za darmo, bez karty i bez umowy na czas określony. Oferty ze starego systemu przeniesiemy bezpłatnie.
Zarejestruj się