Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Jaka forma umowy jest ważna

Ustawa dopuszcza dwie formy i wyklucza wszystkie pozostałe. Forma pisemna to własnoręczne podpisy stron na dokumencie. Forma elektroniczna to kwalifikowany podpis elektroniczny w rozumieniu rozporządzenia eIDAS — a nie każdy sposób, w którym umowa przechodzi przez komputer. Różnica ma znaczenie praktyczne: biuro, które przyjmuje zlecenia mailem, nie ma umowy wcale.

Skan ma sens dowodowy w innej sprawie — potwierdza, że strony coś ustaliły — ale nie zastępuje formy wymaganej pod rygorem nieważności.

Co musi znaleźć się w umowie

Zakres czynności pośrednictwa określa sama umowa (art. 180 ust. 1 u.g.n.), więc to, czego w niej nie ma, nie jest przedmiotem zlecenia. Minimalny zestaw, bez którego umowa rodzi spory:

• oznaczenie stron i nieruchomości — jednoznaczne, nie „mieszkanie na Mokotowie",
• zakres czynności: co pośrednik robi i czego nie robi (ogłoszenia, prezentacje, weryfikacja dokumentów, obecność przy akcie),
• wynagrodzenie: stawka netto, VAT oraz MOMENT, w którym staje się należne,
• czas trwania umowy i zasady jej wypowiedzenia,
• oświadczenie o obowiązkowym ubezpieczeniu OC pośrednika,
• dane usługodawcy wymagane przy świadczeniu usług drogą elektroniczną, jeśli umowa trafia do klienta zdalnie.

Wyłączność — co wolno, a co jest klauzulą abuzywną

Wyłączność oznacza, że zamawiający nie korzysta równolegle z innych biur. Nie oznacza, że nie wolno mu sprzedać nieruchomości samemu. Postanowienie, które każe zapłacić pełną prowizję niezależnie od tego, jak doszło do skojarzenia stron, trafiło do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK (wpis nr 6519 z 21 kwietnia 2016 r.) — a mimo to wciąż krąży we wzorach umów.

Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzi UOKiK; wpisuje się do niego postanowienia uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wzór umowy warto sprawdzić tam, zanim pójdzie do klientów — nie po pierwszym sporze.

Czas trwania i wypowiedzenie

Umowa na czas określony kończy się sama, ale spór zaczyna się o to, co dalej: czy prowizja należy się od transakcji zawartej z klientem, którego pośrednik przyprowadził przed wygaśnięciem umowy. Dlatego w umowie opisuje się nie tylko długość, lecz także skutki zakończenia. Umowa na czas nieokreślony wymaga jasnego trybu wypowiedzenia — przy jego braku stosuje się przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, co dla obu stron oznacza niepewność.

Umowa podpisana u klienta w domu — 14 dni na odstąpienie

Większość umów pośrednictwa powstaje tam, gdzie jest nieruchomość: w mieszkaniu właściciela, w kawiarni, przy oględzinach. To są umowy zawarte POZA LOKALEM przedsiębiorstwa, a wtedy właściciel będący konsumentem ma prawo odstąpić od niej w ciągu 14 dni bez podania przyczyny — art. 27 ustawy z 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta. Termin biegnie od dnia zawarcia umowy.

• konsument nie musi podawać powodu i nie ponosi kosztów odstąpienia,
• przedsiębiorca ma obowiązek wydać dokument umowy lub potwierdzenie jej zawarcia na papierze albo — za zgodą konsumenta — na innym trwałym nośniku (art. 15 ust. 1),
• jeśli konsument NIE został poinformowany o prawie odstąpienia, prawo to wygasa dopiero po 12 miesiącach od upływu podstawowego terminu,
• jeżeli pouczenie trafi do niego później, czternaście dni liczy się od momentu udzielenia informacji.

Praktyczny wniosek dla biura, które podpisuje umowy u właściciela: pouczenie o prawie odstąpienia i wzór formularza muszą jechać razem z umową, a nie leżeć w biurze. Bez nich czternaście dni zamienia się w rok, w którym właściciel może odstąpić od umowy w dowolnym momencie — także po tym, jak biuro zrobiło zdjęcia, wykupiło promocję i przyprowadziło kupującego.

Co zmienia projekt nowelizacji z 2026 roku

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na październik 2026 projekt jest na etapie wykazu prac Rady Ministrów, czyli przed konsultacjami i uzgodnieniami — to zapowiedź, a nie obowiązujące prawo. Zapowiadane zmiany dotyczą wprost codziennej pracy biura:

• wynagrodzenie tylko od jednej strony tej samej transakcji — koniec prowizji pobieranej równolegle od sprzedającego i kupującego,
• działanie wyłącznie na podstawie umowy pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności,
• zakaz publikowania oferty przed zawarciem umowy z właścicielem,
• obowiązek wyraźnego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika,
• szerszy zakres obowiązków: weryfikacja stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, dokumentowanie czynności prezentacji,
• kary w wysokości 2–5-krotności przeciętnego wynagrodzenia i uprawnienia kontrolne Inspekcji Handlowej.

Terminu wejścia w życie nie ogłoszono. Praktyczny wniosek na dziś jest jeden: wzory umów i zasady publikacji ofert warto mieć w stanie, który te wymogi już spełnia — zwłaszcza oznaczanie ogłoszeń i zakaz publikacji „na zapas".

Jak to wygląda w ByBee CRM

Rodzaj umowy jest polem oferty (Wyłączność, Półwyłączność, Otwarta, Brak), a nie notatką w opisie — więc da się jednym filtrem zobaczyć, ile ofert biuro prowadzi na wyłączność i które nie mają umowy w ogóle. Prowizję od właściciela i od najemcy albo kupującego zapisuje się osobno, każdą z własnym miesiącem rozliczenia: przy zapowiadanym zakazie wynagrodzenia od obu stron to rozróżnienie przestaje być księgowym detalem.