Prowizja pośrednika nieruchomości

Ile wynosi prowizja

Ustawa nie reguluje stawki — to cena usługi, ustalana w umowie. Poniżej poziomy, które opisują publikacje rynkowe z 2026 roku; w konkretnej transakcji decyduje umowa, a nie tabela.

Każda z tych liczb jest kwotą netto. Przy stawce 3% klient indywidualny płaci realnie 3,69% ceny, bo nie odliczy VAT.

Kto płaci i dlaczego to się zmienia

Najczęściej płaci sprzedający — to on zleca sprzedaż i on chce dotrzeć do kupujących. Spotykane są też modele dzielone i pobieranie wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Właśnie ten ostatni ma zniknąć: projekt nowelizacji przygotowany w Ministerstwie Rozwoju i Technologii zakłada, że wynagrodzenie za pośrednictwo przy jednej transakcji może przysługiwać wyłącznie od jednej strony. Na październik 2026 projekt jest na etapie wykazu prac Rady Ministrów — to zapowiedź, nie obowiązujący przepis.

VAT — 23% i dwa nieporozumienia

Usługa pośrednictwa jest opodatkowana stawką 23%. Stąd dwa powracające nieporozumienia. Pierwsze: klient słyszy „3%" i liczy 3% ceny, a na fakturze widzi 3,69%. Drugie: zapis „prowizja 3% brutto" i „3% netto" to różnica kilku tysięcy złotych przy mieszkaniu za 800 tysięcy — i jeśli umowa nie mówi wprost, który to przypadek, spór jest kwestią czasu.

Kiedy prowizja staje się należna

Decyduje umowa. Rynkowym standardem jest wymagalność w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność — czyli przy akcie notarialnym. Spotyka się też powiązanie z umową przedwstępną albo z zapłatą ceny przez kupującego; każdy z tych wariantów zmienia rozkład ryzyka, bo transakcja może nie dojść do skutku po przedwstępnej. To jedno zdanie w umowie warto przeczytać uważniej niż całą resztę.

Kiedy prowizja nie należy się mimo podpisanej umowy

Są trzy sytuacje, w których umowa istnieje, a roszczenia nie ma, i wszystkie trzy wychodzą dopiero przy sporze.

• umowa zawarta bez wymaganej formy — pisemnej albo elektronicznej — jest nieważna (art. 180 ust. 3 u.g.n.), więc nie ma z czego dochodzić wynagrodzenia,
• właściciel będący konsumentem odstąpił w ciągu 14 dni od umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa (art. 27 ustawy o prawach konsumenta); bez pouczenia o tym prawie ma na to nie 14 dni, a 12 miesięcy,
• zapis o wynagrodzeniu jest klauzulą niedozwoloną — na przykład nakazuje pełną prowizję niezależnie od sposobu skojarzenia stron; konsument może go podważyć mimo podpisu.

Czego nie wolno wpisać do umowy

Postanowienia dotyczące wynagrodzenia najczęściej trafiają do rejestru klauzul niedozwolonych UOKiK. Nie da się skutecznie zastrzec pełnej prowizji za transakcję, w której pośrednik nie podjął żadnych czynności, ani wynagrodzenia należnego „bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron" — to dosłowne brzmienie wpisu nr 6519 z 21 kwietnia 2016 roku. UOKiK karał biura za takie zapisy, a konsument może je podważyć niezależnie od tego, że podpisał umowę.

Jak to wygląda w ByBee CRM

Prowizja od właściciela i prowizja od najemcy albo kupującego to dwa osobne pola transakcji, każde z własną kwotą, walutą i miesiącem rozliczenia. Powód był księgowy — strony płacą w różnych miesiącach, a raport agenta musi się zgadzać z tym, co wpłynęło. Przy zapowiadanym zakazie wynagrodzenia od obu stron ten sam podział odpowiada na pytanie, od kogo biuro faktycznie pobiera prowizję w każdej transakcji.